Tổng quan thị trường căn hộ dịch vụ Việt Nam quý 1/2025

Căn hộ dịch vụ tại Việt Nam

Tổng quan thị trường căn hộ dịch vụ Việt Nam quý 1/2025

Đầu năm 2025, thị trường căn hộ dịch vụ Việt Nam đi theo hai nhịp rất khác nhau giữa Hà Nội và TP.HCM. Bài viết này bám theo báo cáo thị trường căn hộ dịch vụ quý 1/2025 của Savills Việt Nam và bản cập nhật riêng cho Hà Nội để giữ khung số liệu sát thực tế.

Trong bối cảnh dòng vốn đầu tư nước ngoài, nhu cầu lưu trú của chuyên gia và quy định quản lý cho thuê ngắn ngày đều thay đổi, phân khúc này không còn vận hành như một thị trường cho thuê thông thường. VNHomeStory nhận thấy quý 1/2025 là giai đoạn thị trường tự sàng lọc rất rõ, nơi vị trí, chất lượng quản lý và nhóm khách thuê quan trọng hơn nhiều so với việc chỉ mở thêm nguồn cung.

Bức tranh chung của thị trường căn hộ dịch vụ quý 1/2025

![Căn hộ dịch vụ ở đô thị lớn]( Bức tranh chung của thị trường căn hộ dịch vụ quý 1/2025 )

Căn hộ dịch vụ là sản phẩm nằm giữa căn hộ ở và khách sạn lưu trú dài ngày. Điểm mạnh của nó không chỉ là phòng ở đầy đủ nội thất, mà còn là dịch vụ dọn phòng, lễ tân, an ninh, bảo trì và khả năng đáp ứng các hợp đồng thuê theo tháng hoặc theo năm. Chính vì vậy, phân khúc này thường gắn chặt với nhóm khách là chuyên gia nước ngoài, quản lý cấp trung, người đi công tác dài hạn, hoặc gia đình cần chỗ ở tạm thời nhưng vẫn muốn có cảm giác như đang sống trong một căn hộ hoàn chỉnh.

Trong quý 1/2025, thị trường Việt Nam tiếp tục phân hóa theo hai cực rất rõ. TP.HCM giảm nhẹ nguồn cung do một số dự án rút khỏi thị trường, trong khi Hà Nội ghi nhận tăng trưởng vừa phải về nguồn cung, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy. Đó không phải là biến động ngẫu nhiên. Khi một thị trường có nhu cầu gắn chặt với dòng di chuyển của chuyên gia và các hợp đồng thuê dài hơn, nó sẽ phản ứng chậm nhưng bền hơn trước biến động mùa vụ. Ngược lại, nơi nào phụ thuộc nhiều vào nguồn cung cũ, khu vực ngoài trung tâm hoặc sản phẩm có mức dịch vụ chưa đủ rõ, nơi đó sẽ chịu áp lực điều chỉnh nhanh hơn khi khách thuê có thêm lựa chọn.

Cơ chế vận hành của căn hộ dịch vụ nằm ở sự giao nhau giữa ba dòng nhu cầu. Thứ nhất là nhu cầu ở thực của chuyên gia nước ngoài và người lao động chất lượng cao đến từ các doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, gọi tắt là FDI, tức vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Thứ hai là nhu cầu của doanh nghiệp cần chỗ ở cho nhân sự di chuyển theo dự án. Thứ ba là nhu cầu thay thế cho hình thức lưu trú ngắn ngày trong căn hộ chung cư, vốn ngày càng bị siết về quản lý ở nhiều địa phương. Khi ba dòng này cùng hội tụ, căn hộ dịch vụ không chỉ giữ công suất thuê tốt mà còn có khả năng tăng giá ổn định hơn so với các sản phẩm cho thuê tự phát.

Với góc nhìn thị trường, điều đáng chú ý nhất trong quý 1/2025 không phải là con số mở bán mới, mà là chất lượng của nguồn cầu. Khách thuê căn hộ dịch vụ thường không nhạy với chênh lệch giá nhỏ như nhóm thuê ngắn hạn, nhưng họ lại rất nhạy với vị trí, độ yên tĩnh, sự ổn định của ban quản lý, khoảng cách đến văn phòng và chất lượng bàn giao. Đó là lý do cùng một thành phố nhưng dự án ở khu có cụm văn phòng, đại sứ quán, trường quốc tế hoặc gần khu công nghiệp lại vận hành rất khác so với dự án thuần túy nằm trong khu dân cư thông thường.

Hà Nội giữ lợi thế về công suất thuê và nhóm khách ổn định

Hà Nội đang là thị trường cho thấy độ bền nhu cầu rõ nhất trong nhóm căn hộ dịch vụ. ![Căn hộ dịch vụ tại Hà Nội]( Hà Nội giữ lợi thế về công suất thuê và nhóm khách ổn định ) Theo dữ liệu quý 1/2025, tổng nguồn cung của thành phố đạt 6.246 căn tại 64 dự án, tăng 3% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 86%, tăng theo cả quý và năm. Giá thuê bình quân cũng đi lên, cho thấy sức mua của nhóm khách chất lượng cao vẫn còn khá vững. Nhóm khách thuê chính vẫn là chuyên gia đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc và các doanh nghiệp FDI, cùng với người làm việc cho đại sứ quán, ngân hàng quốc tế và công ty đa quốc gia.

Điều thú vị nằm ở chỗ nhu cầu tại Hà Nội không chỉ đến từ khu vực nội đô, mà còn được nuôi bởi hệ sinh thái việc làm xung quanh thành phố. Các quận Cầu Giấy, Đống Đa, Nam Từ Liêm, Tây Hồ và Ba Đình tiếp tục là những khu được ưa chuộng nhất. Đây là kết quả của một cơ chế rất thực tế: chuyên gia nước ngoài thường ưu tiên giảm thời gian di chuyển, ở gần cụm văn phòng, có không gian sống rộng hơn và đủ yên tĩnh để làm việc. Khi một dự án nằm gần trục văn phòng, trường học quốc tế, bệnh viện tốt và các tuyến giao thông lớn, nó tạo ra lợi thế cạnh tranh vượt xa chuyện chỉ so sánh giá trên mỗi mét vuông.

Phân khúc hạng A và hạng B ở Hà Nội cho thấy công suất thuê tăng tốt hơn hạng C. Lý do không nằm ở “sang hơn là tự nhiên đắt khách”, mà ở cách khách thuê ra quyết định. Khách thuê dài hạn thường chấp nhận trả cao hơn nếu đổi lại được chất lượng hoàn thiện, dịch vụ quản lý, độ riêng tư và sự ổn định. Trong khi đó, hạng C dễ bị tác động bởi biến động nguồn cung địa phương, bởi nhóm khách ở phân khúc này thường nhạy cảm hơn với giá và sẵn sàng chuyển sang phương án khác nếu tiện ích không tạo ra khác biệt đủ lớn. Nói cách khác, tỷ lệ lấp đầy của Hà Nội cao vì thị trường này không chỉ có nhu cầu, mà còn có nhu cầu đúng loại sản phẩm.

Về triển vọng nguồn cung, Hà Nội vẫn có dư địa tăng trong vài năm tới, nhưng không theo kiểu bùng nổ. Dự kiến từ năm 2025 trở đi, thị trường có thêm 4.133 căn từ 18 dự án, trong đó năm 2025 có khoảng 1.040 căn dự kiến bàn giao. Phần lớn nguồn cung tương lai tập trung ở khu trung tâm, còn lại là phía tây thành phố. Điều này cho thấy cạnh tranh sắp tới sẽ không nằm ở việc có thêm thật nhiều dự án, mà ở việc dự án nào đủ tiêu chuẩn để giữ đúng nhóm khách thuê đang chi trả tốt nhất. VNHomeStory đánh giá đây là thị trường mà nhà đầu tư và chủ sở hữu nên nhìn theo chiều sâu vận hành, thay vì chỉ nhìn tốc độ tăng nguồn cung.

TP.HCM bước vào pha sàng lọc nguồn cung

TP.HCM bước sang quý 1/2025 với một bức tranh khác: nguồn cung co lại nhẹ, giá thuê vẫn nhích lên và tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức ổn định nhưng có dấu hiệu phân hóa rõ hơn giữa các phân khúc. ![Căn hộ dịch vụ tại TP.HCM]( TP.HCM bước vào pha sàng lọc nguồn cung ) Tổng nguồn cung của thành phố vào khoảng 7.995 căn, giảm 3% so với quý trước và 6% so với cùng kỳ. Giá thuê bình quân đạt khoảng 529.000 đồng mỗi mét vuông mỗi tháng, tăng nhẹ theo quý và năm. Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường ở mức 81%. Hấp thụ ròng trong quý vẫn âm, cho thấy thị trường đang điều chỉnh chứ chưa thực sự bùng nổ trở lại.

Điểm cần đọc đúng là vì sao nguồn cung giảm nhưng giá vẫn không giảm theo. Cơ chế ở đây là sự kết hợp giữa ba yếu tố. Một số dự án rút khỏi thị trường hoặc chuyển đổi công năng làm cho lượng căn sẵn sàng cho thuê bị co lại. Nhóm khách thuê dài hạn ở khu ngoài trung tâm có chu kỳ gia hạn hợp đồng riêng, nên khi một đợt hết hạn trùng với giai đoạn nhu cầu ngắn hạn chậm lại vì mùa lễ, tỷ lệ lấp đầy có thể giảm tạm thời. Đồng thời, các quy định địa phương đối với hình thức lưu trú ngắn ngày trong chung cư cũng khiến nhiều chủ nhà phải chuyển sang mô hình căn hộ dịch vụ đúng chuẩn hơn. Kết quả là sản phẩm đạt chuẩn giữ được giá, còn sản phẩm lưng chừng bị áp lực sàng lọc.

Trong quý này, hạng C chịu tác động mạnh nhất, đặc biệt ở khu ngoài trung tâm. Đây là dấu hiệu quen thuộc của một thị trường đang bước qua giai đoạn “đông nhưng không đều”. Khi cầu thuê chuyên nghiệp tăng chậm hơn kỳ vọng, khách thuê sẽ so sánh rất kỹ giữa một căn hộ có quản lý bài bản và một tài sản cho thuê linh hoạt nhưng vận hành thiếu ổn định. Điều đó lý giải vì sao các dự án hạng A có thể giảm nhẹ ở một số thời điểm, nhưng vẫn giữ được nhóm khách trung thành hơn. Từ góc nhìn phân khúc, TP.HCM không thiếu nhu cầu, mà thiếu đúng sản phẩm ở đúng vị trí.

Về triển vọng ngắn hạn, nguồn cung mới của TP.HCM trong năm 2025 được dự báo khá hạn chế, chủ yếu đến từ các dự án cải tạo hoặc ở khu không quá trung tâm. Điều này cho thấy thị trường sẽ còn nghiêng về phía người cho thuê có sản phẩm tốt thay vì phía người thuê có quá nhiều lựa chọn. Theo VNHomeStory, nhà đầu tư muốn đọc đúng TP.HCM lúc này cần quan sát ba biến số cùng lúc: khả năng giữ khách thuê dài hạn, chất lượng quản lý và mức độ phù hợp với nhóm chuyên gia nước ngoài đang làm việc tại các cụm văn phòng, khu công nghệ và khu tài chính. Nếu thiếu một trong ba yếu tố này, lợi thế giá thuê rất dễ bị bào mòn khi thị trường có thêm nguồn cung mới.

Những biến số quyết định nửa cuối 2025

Nếu nhìn xa hơn quý 1/2025, động lực lớn nhất của thị trường căn hộ dịch vụ vẫn là FDI, tức dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, và tốc độ dịch chuyển nhân sự theo các dự án đầu tư. ![Dòng vốn và căn hộ dịch vụ]( Những biến số quyết định nửa cuối 2025 ) Đây là mối quan hệ khá chặt: khi vốn đầu tư đổ vào sản xuất, tài chính, công nghệ hoặc dịch vụ hỗ trợ, nhu cầu chỗ ở cho chuyên gia thường xuất hiện sau đó một đến hai quý. Không phải mọi dự án FDI đều tạo ra nhu cầu thuê ngay lập tức, nhưng khi chuỗi nhân sự bắt đầu vào vận hành, căn hộ dịch vụ gần như luôn là lựa chọn tối ưu hơn so với thuê căn hộ thông thường hoặc khách sạn kéo dài.

Cơ chế này giải thích vì sao Hà Nội giữ được đà ổn định hơn. Thành phố có nền khách thuê đến từ đại sứ quán, ngân hàng quốc tế, doanh nghiệp FDI và một phần nhu cầu từ các tỉnh công nghiệp lân cận. TP.HCM lại nhạy hơn với thay đổi về công năng, quy định địa phương và chất lượng quản lý của từng dự án. Khi thị trường càng trưởng thành, sự khác biệt không còn nằm ở việc “có căn để thuê”, mà nằm ở việc dự án nào thật sự giải quyết được bài toán sống dài ngày của nhóm khách có khả năng chi trả tốt. Ở tầng này, một hồ bơi đẹp hay sảnh sang chưa đủ. Người thuê dài hạn nhìn vào độ ổn định của internet, bếp, giặt sấy, an ninh, chỗ đỗ xe và khả năng xử lý sự cố của ban quản lý.

Một điểm nữa cần lưu ý là phân khúc này đang tiến về phía chuyên nghiệp hóa. Nguồn cung mới ở Hà Nội có tỷ trọng lớn từ các đơn vị vận hành quốc tế, còn TP.HCM cũng ngày càng ưu tiên dự án có thương hiệu quản lý rõ ràng. Điều đó đồng nghĩa thị trường tương lai sẽ ít chỗ cho mô hình làm cho thuê theo kinh nghiệm cá nhân, thiếu tiêu chuẩn và thiếu dịch vụ. Với người mua để khai thác cho thuê, điều quan trọng nhất không phải là kỳ vọng tăng giá nhanh, mà là chọn đúng vị trí, đúng hạng sản phẩm và đúng mô hình vận hành. Nói ngắn gọn, căn hộ dịch vụ đang đi từ “sản phẩm phụ trợ” thành một phân khúc đầu tư riêng, có logic riêng và chu kỳ riêng.

Câu hỏi thường gặp

Căn hộ dịch vụ phù hợp với ai?

Căn hộ dịch vụ phù hợp nhất với chuyên gia nước ngoài, người đi công tác dài hạn, gia đình cần nơi ở tạm thời nhưng vẫn muốn có không gian riêng và dịch vụ hỗ trợ đầy đủ. Nhóm khách này thường coi trọng sự ổn định hơn là giá thuê rẻ nhất. Vì vậy, các dự án có quản lý tốt, vị trí thuận tiện và nội thất hoàn chỉnh thường giữ khách lâu hơn.

Hà Nội hay TP.HCM đang hấp dẫn hơn cho căn hộ dịch vụ?

Nếu xét về tỷ lệ lấp đầy, Hà Nội đang nhỉnh hơn trong quý 1/2025. Nếu xét về độ phân hóa nguồn cung và khả năng điều chỉnh giá, TP.HCM lại cho thấy thị trường đang sàng lọc mạnh hơn. Hai thị trường này không nên so theo một thước đo duy nhất, vì cấu trúc nhu cầu và vị trí khách thuê của chúng khác nhau.

Phân hạng A, B, C trong căn hộ dịch vụ nghĩa là gì?

Đây là cách phân loại theo chất lượng dự án, mức độ hoàn thiện, dịch vụ và vị trí. Hạng A thường nằm ở vị trí tốt hơn, tiêu chuẩn tiện ích cao hơn và nhắm tới nhóm khách sẵn sàng trả giá cao. Hạng B là mức trung gian, còn hạng C thiên về nhu cầu thực dụng và dễ chịu áp lực cạnh tranh hơn khi khách thuê có nhiều lựa chọn.

Vì sao căn hộ dịch vụ chịu ảnh hưởng mạnh từ FDI?

Vì dòng khách thuê chính của phân khúc này thường đi theo dòng vốn đầu tư. Khi doanh nghiệp nước ngoài mở rộng hoạt động, họ cần chỗ ở cho chuyên gia, quản lý và nhân sự kỹ thuật. Nếu FDI chậm lại, nhu cầu thuê vẫn còn nhưng tốc độ tăng sẽ yếu hơn. Ngược lại, khi FDI đi lên, căn hộ dịch vụ thường hưởng lợi khá rõ sau một độ trễ ngắn.

Nhà đầu tư nên nhìn chỉ số nào trước khi mua căn hộ dịch vụ?

Ba chỉ số quan trọng nhất là tỷ lệ lấp đầy, giá thuê thực nhận và chất lượng tệp khách thuê. Sau đó mới đến vị trí, thương hiệu vận hành và khả năng duy trì dịch vụ ổn định. Nếu chỉ nhìn giá mua ban đầu mà bỏ qua công suất thuê dài hạn, rất dễ chọn nhầm sản phẩm có vẻ rẻ nhưng vận hành kém hiệu quả.

Nhìn chung, quý 1/2025 cho thấy căn hộ dịch vụ tại Việt Nam không còn là cuộc chơi của nguồn cung đơn thuần. Hà Nội đang mạnh ở độ ổn định và công suất thuê, còn TP.HCM đang bước vào giai đoạn thanh lọc để giữ lại những sản phẩm đủ chuẩn. Khi nhu cầu chuyên gia, FDI và quản lý cho thuê ngày càng chuyên nghiệp hóa, thị trường này sẽ tiếp tục ưu tiên dự án có vị trí tốt, dịch vụ rõ ràng và mô hình vận hành bền.