Nội quy quản lý chung cư mới nhất 2025: quy định cần biết

Nội quy chung cư tại sảnh

Nội quy quản lý chung cư mới nhất 2025: quy định cần biết

Đội ngũ biên tập VNHomeStory nhận thấy rất nhiều tranh chấp chung cư không bắt đầu từ chuyện lớn, mà từ những việc tưởng nhỏ như gửi xe, nuôi thú cưng, sửa chữa trong căn hộ hay dùng hành lang để đặt đồ. Khi bước sang năm 2025, khung pháp lý về nhà chung cư đã rõ hơn, nhưng người ở chung cư vẫn cần đọc kỹ nội quy của từng tòa nhà để tránh hiểu sai quyền và nghĩa vụ của mình.

Khung pháp lý hiện hành xoay quanh Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Nghị định 95/2024/NĐ-CP và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD, đã được cập nhật bởi Thông tư 09/2025/TT-BXD và Thông tư 32/2025/TT-BXD. Với chung cư, nội quy không phải thủ tục hình thức, mà là bộ quy tắc vận hành đời sống tập thể, nơi một điều khoản viết mơ hồ có thể tạo ra mâu thuẫn kéo dài.

Nội quy chung cư là gì và vì sao 2025 cần đọc kỹ

Nội quy chung cư là bộ quy tắc áp dụng cho chủ sở hữu, người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào tòa nhà. Bản nội quy chung cư Nó khác với hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê ở chỗ nội quy điều chỉnh hành vi sử dụng hằng ngày, từ chuyện đi lại, giữ gìn vệ sinh, tiếng ồn, an ninh, cho tới cách dùng phần sở hữu chung và xử lý sự cố. Khi chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu, chủ đầu tư phải lập bản nội quy theo khung tối thiểu của pháp luật và công bố công khai tại các vị trí dễ thấy trong tòa nhà.

Cơ chế pháp lý ở đây khá rõ: luật đặt ra giới hạn, thông tư quy định nội dung tối thiểu, còn từng tòa nhà mới được cụ thể hóa thành nội quy riêng. Nghĩa là tòa nhà không thể tự đặt ra quy định trái luật, chẳng hạn cấm tuyệt đối mọi hoạt động sửa chữa nhỏ trong căn hộ, thu thêm một loại phí không có căn cứ, hoặc biến hành lang thành khu lưu trữ riêng. Chính vì vậy, khi đọc nội quy năm 2025, điều quan trọng không phải chỉ xem “có quy định hay không”, mà phải xem quy định đó có nằm trong phạm vi pháp luật cho phép hay không.

Trong thực tế, một nội quy tốt sẽ giảm xung đột vì nó làm rõ ranh giới giữa quyền riêng và quyền chung. Một nội quy yếu thường để lại khoảng trống cho ban quản lý diễn giải theo cảm tính, dẫn đến cư dân cảm thấy bị đối xử không thống nhất. Theo góc nhìn biên tập của VNHomeStory, giá trị lớn nhất của nội quy không nằm ở độ dài văn bản, mà ở chỗ nó giúp cư dân đoán trước được tình huống nào được làm, tình huống nào phải xin phép và tình huống nào chắc chắn bị cấm.

Nội quy bắt buộc phải có những gì

Theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, bản nội quy tối thiểu phải nêu rõ đối tượng áp dụng, các hành vi không được thực hiện, quy định về vệ sinh môi trường, văn hóa ứng xử và an ninh trật tự. Nội dung nội quy chung cư Ngoài ra, nội quy còn phải có quy định về sử dụng phần sở hữu chung, sửa chữa hư hỏng trong phần sở hữu riêng, xử lý khi có sự cố, phòng cháy chữa cháy, công khai thông tin liên quan đến việc sử dụng nhà chung cư, nghĩa vụ đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành và các quy định khác phù hợp với đặc điểm từng tòa nhà.

Điểm quan trọng là những mục này không tồn tại riêng lẻ, mà gắn với nhau trong một cơ chế vận hành chung. Khi cư dân sử dụng phần sở hữu riêng, ví dụ sửa máy lạnh, thay cửa, khoan tường hoặc lắp đặt thiết bị nặng, hành vi đó có thể ảnh hưởng đến phần kết cấu, hệ thống kỹ thuật hoặc tuyến thoát hiểm của cả tòa nhà. Vì vậy, nội quy không chỉ là danh sách điều cấm, mà là cách ngăn một hành động trong căn hộ tạo ra rủi ro cho không gian chung. Đây là lý do các tòa nhà hiện đại luôn phải quy định rõ quy trình xin phép sửa chữa, thời gian thi công và trách nhiệm khắc phục nếu làm hư hại khu vực chung.

Cũng cần lưu ý rằng nội quy không chỉ dành cho chủ nhà. Người thuê, người ở nhờ, khách đến chơi, thậm chí đơn vị thi công cũng phải tuân thủ nếu họ đi vào khu vực chung cư. Trên thực tế, nhiều tranh chấp nảy sinh vì cư dân chỉ nghĩ mình đang làm việc trong căn hộ riêng, nhưng lại quên rằng âm thanh, mùi, rác thải, hàng hóa vận chuyển hay việc mở cửa ra hành lang đều tác động trực tiếp tới hàng xóm. Một bản nội quy rõ ràng sẽ quy định cách phối hợp giữa cư dân và ban quản lý khi xảy ra sự cố, từ mất nước, mất điện, kẹt thang máy cho tới báo cháy giả, để xử lý thống nhất thay vì phản ứng tùy hứng.

Quyền, nghĩa vụ và những giới hạn cư dân hay gặp

Người ở chung cư có quyền sử dụng căn hộ của mình, cho thuê theo đúng quy định và khai thác các tiện ích chung trong phạm vi được phép. Phân biệt phần sở hữu Tuy vậy, quyền đó không tuyệt đối. Cư dân phải tôn trọng phần sở hữu chung như hành lang, cầu thang bộ, thang máy, sân thượng, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy và các khu vực phục vụ chung khác. Khi một cư dân để đồ lấn hành lang, chặn lối thoát nạn hoặc tự ý thay đổi mặt ngoài căn hộ, vấn đề không còn là chuyện “trong nhà mình” nữa, mà đã chạm tới an toàn và quyền lợi của toàn bộ tòa nhà.

Cơ chế ở đây là sự đan xen giữa sở hữu riêng và sở hữu chung. Căn hộ là nơi cư dân có quyền chiếm hữu và sử dụng trực tiếp, nhưng căn hộ đó lại phụ thuộc vào hệ thống chung để vận hành bình thường. Một công tắc điện, một đường ống nước, một trục thoát thải hay một cửa thoát hiểm hỏng có thể ảnh hưởng đến nhiều tầng, nhiều hộ cùng lúc. Bởi vậy, nội quy nào chỉ viết theo cảm xúc, không bám vào đặc điểm kỹ thuật của công trình, sẽ rất dễ tạo ra tranh chấp khi có sự cố thực tế. Đây cũng là lý do người mua nhà không nên chỉ đọc quảng cáo bán hàng, mà phải đọc cả bản nội quy của dự án trước khi ký.

Về nghĩa vụ tài chính, chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành và các khoản hợp lệ khác theo thỏa thuận và quy định pháp luật. Trường hợp nhà chung cư có nguồn thu từ khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung thì khoản thu đó phải được nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì theo luật. Ngoài ra, cho thuê căn hộ để ở không phải là hành vi bị cấm, nhưng nếu biến căn hộ thành cơ sở lưu trú du lịch hoặc mô hình kinh doanh có tính chất lưu trú ngắn ngày thì phải xem thêm quy định của pháp luật liên quan và quy định địa phương. Theo tổng hợp từ VNHomeStory, đây là chỗ cư dân hay hiểu lầm nhất, vì “được cho thuê” không đồng nghĩa với “được dùng tùy ý”.

Vai trò ban quản trị và cách xử lý vi phạm, tranh chấp

Ban quản trị là đại diện cho chủ sở hữu và người sử dụng trong các vấn đề liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư. Ban quản trị họp cư dân Ban quản lý là đơn vị trực tiếp vận hành hằng ngày, còn chủ đầu tư chỉ giữ vai trò nhất định trong giai đoạn chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu hoặc theo phạm vi pháp luật cho phép. Nếu ba chủ thể này không được phân vai rõ ràng, cư dân rất dễ rơi vào cảnh không biết hỏi ai khi phát sinh sự cố, trong khi ban quản lý lại không có đủ thẩm quyền để quyết định những việc vượt quá phạm vi vận hành.

Cơ chế quản trị của chung cư dựa trên nguyên tắc đại diện và công khai. Ban quản trị thay mặt tập thể cư dân làm việc với đơn vị vận hành, giám sát chi phí, tiếp nhận phản ánh và theo dõi việc thực hiện nội quy. Khi thông tin được công khai đúng cách, cư dân sẽ hiểu vì sao có khoản phí, vì sao có thời gian cấm thi công, vì sao phải đóng quỹ bảo trì đúng hạn và vì sao một số hành vi bị xử lý ngay. Ngược lại, khi thông tin mập mờ, ban quản lý dễ bị xem là “tự đặt luật”, còn cư dân thì phản ứng theo cảm tính. Đó là điểm mấu chốt khiến tranh chấp chung cư thường kéo dài hơn tranh chấp nhà mặt đất.

Về xử lý vi phạm, nguyên tắc chung là nhắc nhở, lập biên bản, công khai đúng quy trình rồi mới áp dụng biện pháp mạnh hơn nếu cần. Những vi phạm phổ biến thường xoay quanh lấn chiếm khu vực chung, làm hỏng kết cấu, gây ồn kéo dài, vi phạm an toàn phòng cháy chữa cháy, không chấp hành nghĩa vụ tài chính hoặc tự ý thay đổi công năng sử dụng. Tùy tính chất vụ việc, tranh chấp có thể được giải quyết qua ban quản trị, đơn vị vận hành, cơ quan địa phương hoặc cơ quan có thẩm quyền theo quy định. Từ giữa năm 2025, nhiều thẩm quyền quản lý nhà ở và nhà chung cư cũng được phân cấp lại theo Nghị định 140/2025/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn của Bộ Xây dựng, nên khi có vướng mắc, cư dân cần xem đúng thẩm quyền địa phương đang áp dụng.

Cách kiểm tra nội quy trước khi mua hoặc thuê căn hộ

Trước khi ký hợp đồng mua hoặc thuê, người xem nhà nên yêu cầu được đọc bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư của tòa nhà đó. Đọc nội quy trước khi ký Không nên chỉ hỏi qua loa “chung cư có nội quy gì không”, vì câu trả lời ngắn thường bỏ sót các điều khoản quan trọng như giờ thi công, quy định chỗ đỗ xe, nuôi thú cưng, đăng ký khách lưu trú, mức phí phạt khi vi phạm hoặc quy trình sửa chữa căn hộ. Một điều khoản bất lợi được gắn vào hợp đồng từ đầu sẽ khó xử lý hơn rất nhiều so với việc phát hiện sớm trước khi dọn vào ở.

Cơ chế kiểm tra đúng là phải đặt nội quy cạnh nhu cầu sống thực tế của gia đình. Nếu gia đình có con nhỏ, hãy xem quy định về tiếng ồn, khu vui chơi, giờ vận chuyển đồ đạc và an toàn thang máy. Nếu có kế hoạch cải tạo nội thất, hãy kiểm tra quy trình xin phép, khung giờ thi công và giới hạn thay đổi phần mặt ngoài. Nếu thường xuyên tiếp khách hoặc làm việc tại nhà, hãy xem quy định về lễ tân, bãi đỗ xe, đăng ký tạm trú và sử dụng tiện ích chung. Một nội quy tốt không phải bản nội quy “dễ dãi”, mà là bản nội quy đủ rõ để người ở có thể sống ổn định lâu dài.

Câu hỏi thường gặp

Nội quy chung cư có bắt buộc không?

Có. Với các nhà chung cư thuộc phạm vi điều chỉnh của quy chế hiện hành, phải có bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư và nội dung tối thiểu theo quy định pháp luật. Nếu chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu, chủ đầu tư có trách nhiệm lập và công khai nội quy.

Cư dân có bắt buộc phải chấp hành nội quy do chủ đầu tư ban hành không?

Có, nếu nội quy đó được lập đúng khung pháp luật và không trái luật. Khi Hội nghị nhà chung cư lần đầu được tổ chức, nội quy có thể được sửa đổi, bổ sung nhưng không được vượt ra ngoài giới hạn pháp luật nhà ở và quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Có được nuôi thú cưng trong chung cư không?

Pháp luật không quy định một câu trả lời giống nhau cho mọi tòa nhà. Việc nuôi thú cưng thường phụ thuộc vào nội quy riêng của dự án, miễn là nội quy đó không trái luật và không đặt ra điều cấm vô lý. Dù được nuôi, chủ hộ vẫn phải bảo đảm vệ sinh, an toàn và không gây ảnh hưởng tới cư dân khác.

Cho thuê căn hộ chung cư có bị cấm không?

Không. Chủ sở hữu nhà ở có quyền cho thuê căn hộ nếu đáp ứng điều kiện pháp luật. Tuy nhiên, nếu sử dụng căn hộ để kinh doanh lưu trú du lịch hoặc hoạt động có tính chất lưu trú ngắn ngày, cần xem thêm quy định chuyên ngành và quy định của địa phương.

Nếu nội quy chung cư trái luật thì xử lý thế nào?

Nội quy trái luật sẽ không có giá trị áp dụng ở phần trái đó. Cư dân có thể phản ánh tới ban quản trị, ban quản lý, chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý nhà ở tại địa phương để xem xét điều chỉnh cho đúng quy định.