6 loại giao dịch bất động sản không bắt buộc công chứng theo quy định mới

Dự án sửa đổi Luật Công chứng dự kiến được thông qua trong kỳ họp Quốc hội từ 20-23/4 với nội dung quan trọng là thu hẹp phạm vi các giao dịch bắt buộc phải công chứng. Bộ Tư pháp đề xuất bỏ yêu cầu công chứng đối với 6 loại giao dịch nhằm giảm chi phí tuân thủ pháp luật và tạo thuận lợi cho người dân trong thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến bất động sản.

6 loại giao dịch được đề xuất bỏ công chứng bắt buộc

Giao dịch bất động sản tại văn phòng công chứng

Văn bản ủy quyền của người có tên trong hợp đồng thuê nhà ở đã xuất cảnh cho người khác đứng tên mua nhà ở thuộc tài sản công là loại giao dịch đầu tiên được đề xuất bỏ công chứng bắt buộc. Quy định này áp dụng trong trường hợp người thuê nhà đi làm việc ở nước ngoài và muốn ủy quyền cho người thân thực hiện quyền mua nhà thuộc tài sản công. Việc bỏ công chứng giúp người đang ở nước ngoài không phải thực hiện thêm thủ tục công phức tại cơ quan có thẩm quyền trong nước. Tuy nhiên người dân vẫn có thể chủ động lựa chọn công chứng nếu cần thiết để đảm bảo tính pháp lý chặt chẽ hơn cho văn bản ủy quyền.

Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản là loại giao dịch thứ hai được đề xuất loại bỏ công chứng bắt buộc. Đây là trường hợp doanh nghiệp A bán toàn bộ dự án bất động sản cho doanh nghiệp B, bao gồm chuyển nhượng hợp đồng đã ký với khách hàng. So với các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường cần công chứng bắt buộc theo Luật Đất đai, loại giao dịch này mang tính chất thương mại giữa các doanh nghiệp chuyên nghiệp. Do đó việc bỏ công chứng bắt buộc phù hợp với thực tiễn vì các doanh nghiệp thường có đội ngũ pháp lý chuyên nghiệp kiểm soát rủi ro giao dịch tốt hơn người cá nhân.

Văn bản thỏa thuận của các thành viên có chung quyền sử dụng đất khi góp vốn vào doanh nghiệp là loại giao dịch thứ ba. Điều này áp dụng khi nhiều người cùng sở hữu một thửa đất và muốn góp quyền sử dụng đất đó vào công ty làm vốn điều lệ. Theo quy định hiện hành tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP, văn bản thỏa thuận này phải được công chứng bắt buộc. Việc bỏ yêu cầu này giúp các chủ sở hữu đất có thể tự thỏa thuận và lập văn bản mà không tốn chi phí công chứng. Tuy nhiên cần lưu ý việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất vẫn phải được cơ quan đăng ký đất đai chấp nhận thì mới có hiệu lực pháp lý.

Văn bản ủy quyền giải quyết thi hành án liên quan đến tài sản khi người phải thi hành án xuất cảnh là loại giao dịch thứ tư được đề xuất bỏ công chứng. Trong thực tế, nhiều người phải thi hành án đi làm việc ở nước ngoài và cần ủy quyền cho người thân giải quyết tài sản để thi hành án. Yêu cầu công chứng bắt buộc hiện nay gây khó khăn khi người đã ra nước ngoài không thể quay về thực hiện thủ tục. Bỏ quy định này giúp việc thi hành án được giải quyết nhanh hơn, tránh tình trạng án tồn đọng kéo dài do vướng thủ tục công chứng.

Văn bản ủy quyền thực hiện quyền khiếu nại là loại giao dịch thứ năm được đề xuất bỏ công chứng bắt buộc. Quy định này áp dụng trong trường hợp cá nhân muốn ủy quyền cho người khác thực hiện quyền khiếu nại đối với quyết định hành chính của cơ quan nhà nước. Thông thường các quyết định hành chính cần khiếu nại thường liên quan đến đất đai, nhà ở nên người dân thường bị yêu cầu công chứng văn bản ủy quyền. Việc bỏ quy định này giúp người dân dễ dàng hơn trong việc thực hiện quyền khiếu nại, giảm chi phí và thời gian thủ tục hành chính.

Hợp đồng chuyển nhượng Văn phòng Thừa phát lại là loại giao dịch thứ sáu và cuối cùng được đề xuất bỏ công chứng bắt buộc. Đây là trường hợp thừa phát lại muốn chuyển nhượng văn phòng hoạt động cho người khác, bao gồm chuyển giao toàn bộ tài sản và công việc đang thực hiện. Loại giao dịch này mang tính chất chuyển nhượng doanh nghiệp quy mô nhỏ và chủ yếu liên quan đến hoạt động pháp lý, kinh tế chuyên nghiệp. Do đó việc bỏ công chứng bắt buộc phù hợp với đặc thù của ngành nghề này khi các bên tham gia đều là người có chuyên môn pháp lý.

Lý do và lợi ích khi thu hẹp phạm vi công chứng bắt buộc

Văn phòng công chứng với các hồ sơ giao dịch nhà đất

Văn phòng công chứng với các hồ sơ giao dịch nhà đất

Bộ Tư pháp lý giải việc cắt giảm các giao dịch phải công chứng nhằm giảm chi phí tuân thủ pháp luật cho người dân và doanh nghiệp. Chi phí công chứng hiện nay dao động từ vài trăm nghìn đến vài triệu đồng tùy giá trị giao dịch, tạo gánh nặng tài chính không nhỏ với các giao dịch có giá trị nhỏ hoặc mang tính chất nội bộ trong gia đình, doanh nghiệp. Việc bỏ công chứng bắt buộc giúp tiết kiệm thời gian, chi phí di chuyển của người dân đến văn phòng công chứng, đặc biệt hữu ích với người đang ở nước ngoài hoặc ở vùng sâu vùng xa. Điều này đồng bộ với xu hướng hiện đại hóa nền hành chính, giảm bớt các thủ tục hành chính không cần thiết.

Khuyến khích người dân chủ động lựa chọn công chứng khi cần thiết là nguyên tắc mới được đề xuất thay vì cưỡng chế bắt buộc. Theo quy định mới, các giao dịch nêu trên sẽ không bị bắt buộc công chứng nhưng người dân vẫn có thể chủ động đến văn phòng công chứng nếu cảm thấy cần thiết để bảo đảm quyền lợi. Điều này tạo ra cơ chế linh hoạt, giúp người dân tự đánh giá rủi ro và quyết định mức độ bảo vệ pháp lý cần thiết cho giao dịch của mình. Thực tế cho thấy nhiều giao dịch giữa các thành viên trong gia đình hoặc giữa các doanh nghiệp có mối quan hệ tin cậy cao không nhất thiết phải công chứng bắt buộc.

Thực tế áp dụng tại nhiều quốc gia phát triển cho thấy chỉ có một số giao dịch trọng yếu liên quan đến bất động sản, thừa kế mới bắt buộc công chứng. Các giao dịch khác giao dịch dựa trên nguyên tắc tự nguyện, tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên. Việc Việt Nam hướng tới thu hẹp phạm vi công chứng bắt buộc đồng bộ với xu hướng này, giảm bớt sự can thiệp của nhà nước vào quan hệ dân sự khi không thực sự cần thiết. Đây là bước tiến quan trọng trong cải cách thủ tục hành chính, tạo môi trường kinh doanh thuận lợi hơn.

Rủi ro pháp lý khi bỏ công chứng bắt buộc cần được người dân cân nhắc kỹ trước khi quyết định không công chứng giao dịch. Văn bản không công chứng vẫn có hiệu lực pháp lý nhưng tính xác thực, tính trung thực của nội dung không được cơ quan nhà nước bảo chứng, dẫn đến tranh chấp khó chứng minh hơn. Đặc biệt với các giao dịch liên quan đến bất động sản có giá trị lớn, khuyến khích người dân vẫn nên công chứng để bảo đảm an toàn pháp lý dài hạn. Chi phí công chứng thấp hơn nhiều so với rủi ro tranh chấp và chi phí kiện tụng có thể xảy ra sau này.

Quy trình thực hiện giao dịch không công chứng cần tuân thủ các nguyên tắc pháp lý cơ bản để đảm bảo hiệu lực pháp lý. Văn bản không công chứng phải được lập thành văn bản, có đầy đủ thông tin về các bên tham gia giao dịch, nội dung giao dịch rõ ràng, cụ thể. Các bên cần ký tên ghi rõ họ tên, ngày tháng năm lập văn bản. Trong trường hợp giao dịch liên quan đến bất động sản cần đảm bảo văn bản đáp ứng các điều kiện có hiệu lực theo quy định của luật chuyên ngành như Luật Đất đai, Luật Nhà ở. Việc tuân thủ đúng quy trình lập văn bản giúp giảm thiểu rủi ro bị tuyên bố vô hiệu sau này.

Các giao dịch nhà đất vẫn bắt buộc phải công chứng

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang được công chứng

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang được công chứng

Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân vẫn phải công chứng bắt buộc theo Khoản 5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Quy định này áp dụng cho cả nhà ở hình thành trong tương lai và nhà ở đã hoàn thiện, bao gồm cả chung cư và nhà ở riêng lẻ. Chi phí công chứng cho hợp đồng mua bán nhà ở thường tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị giao dịch, thông thường khoảng 0,1% đến 0,5% tùy từng địa phương. Dù bỏ một số giao dịch liên quan đến nhà ở công nhưng giao dịch mua bán nhà ở giữa cá nhân vẫn là loại giao dịch trọng yếu phải công chứng để bảo đảm tính pháp lý.

Hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thuộc một số trường hợp đặc biệt vẫn phải công chứng theo Khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023. Các trường hợp này bao gồm mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư và góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức. Quy định này nhằm quản lý chặt chẽ các loại nhà ở đặc thù liên quan đến nguồn vốn ngân sách hoặc chính sách an sinh xã hội. Giao dịch với các loại nhà ở này thường có quy trình phức tạp hơn nhà ở thương mại thông thường do đó yêu cầu công chứng bắt buộc là cần thiết.

Văn bản thừa kế nhà ở phải được công chứng bắt buộc theo Khoản 3 Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023 khi có nhiều người thừa kế hoặc người thừa kế không đồng thuận về việc phân chia di sản. Thừa kế nhà ở là giao dịch pháp lý đặc biệt quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sở hữu tài sản của người thừa kế. Việc công chứng giúp đảm bảo văn bản thừa kế được lập đúng quy định pháp luật, tránh tranh chấp giữa các người thừa kế sau này. Chi phí công chứng văn bản thừa kế thường thấp hơn so với các hợp đồng giao dịch khác nhưng ý nghĩa pháp lý lại rất quan trọng để xác lập quyền sở hữu nhà ở theo đúng di nguyện của người để lại di sản.

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vẫn phải công chứng bắt buộc theo Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024. Quy định này áp dụng cho mọi loại đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất nông nghiệp khi các bên tham gia giao dịch là cá nhân. Riêng hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp không thuộc đối tượng phải công chứng. Như vậy hầu hết các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến hiện nay vẫn phải đến văn phòng công chứng, người dân không thể bỏ qua thủ tục này khi mua bán đất đai.

Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải công chứng bắt buộc theo Điểm c khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024. Quy định này tương tự như thừa kế nhà ở, áp dụng cho trường hợp người để lại di sản có quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất như nhà, công trình xây dựng trên đất. Thừa kế quyền sử dụng đất là hình thức biến đổi quyền sử dụng đất quan trọng nhất, cần được kiểm soát chặt chẽ để tránh tranh chấp kéo dài. Các văn phòng công chứng khi công chứng văn bản thừa kế quyền sử dụng đất sẽ kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, danh sách người thừa kế hợp pháp để đảm bảo văn bản thừa kế hợp pháp.

Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đối với trường hợp giao dịch trước ngày 01/7/2006 phải được công chứng theo Điểm đ khoản 1 Điều 148 Luật Đất đai 2024. Đây là quy định đặc biệt áp dụng cho các giao dịch nhà ở thực hiện trước thời điểm Luật Nhà ở 2006 có hiệu lực khi mà quy định về công chứng chưa rõ ràng. Hiện nay để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các thửa nhà có nguồn gốc từ giao dịch trước 01/7/2006, cơ quan nhà nước yêu cầu phải có văn bản công chứng để chứng minh tính pháp lý của giao dịch. Việc công chứng bổ sung cho giao dịch quá khứ giúp giải quyết dứt điểm tình trạng nhà không có giấy tờ hợp pháp kéo dài nhiều năm.

Hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thuộc một số trường hợp nhất định phải công chứng theo Điểm b khoản 5 Điều 148 Luật Đất đai 2024. Quy định này áp dụng cho trường hợp chủ nhà không có đất xây dựng nhà, phải thuê đất của người khác hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác xây dựng nhà ở. Do giao dịch liên quan đến việc thiết lập quyền sở hữu nhà ở trên đất của người khác nên pháp lý khá phức tạp, cần công chứng để tránh tranh chấp về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất giữa các bên sau này.

Những giao dịch dân sự khác vẫn cần chứng thực

Văn bản thỏa thuận chế độ tài sản vợ chồng đang được chứng thực

Văn bản thỏa thuận chế độ tài sản vợ chồng đang được chứng thực

Văn bản lựa chọn người giám hộ phải được công chứng bắt buộc theo Khoản 2 Điều 48 Bộ luật Dân sự 2015. Đây là văn bản xác định người sẽ thực hiện quyền và nghĩa vụ giám hộ cho người chưa thành niên hoặc người mất năng lực hành vi dân sự. Việc công chứng văn bản lựa chọn người giám hộ đảm bảo người được lựa chọn đủ điều kiện theo quy định pháp luật, đồng thời người giám hộ hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình. Thực tế có nhiều trường hợp tranh chấp về người giám hộ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của người được giám hộ, đặc biệt trong phân chia tài sản, quyết định các giao dịch quan trọng liên quan đến người chưa thành niên.

Văn bản tặng cho bất động sản phải được công chứng bắt buộc theo Khoản 1 Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015. Tặng cho bất động sản là giao dịch xác lập quyền sở hữu tài sản không có đối tượng hoàn trả, mang tính chất pháp lý quan trọng cần được kiểm soát chặt chẽ. Việc công chứng văn bản tặng cho bất động sản giúp xác định rõ ý chí của người tặng cho là tự nguyện, không bị lừa dối, ép buộc đồng thời tài sản tặng cho thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người tặng. Chi phí công chứng văn bản tặng cho thường thấp hơn so với hợp đồng mua bán nhưng vẫn cần thực hiện để tránh tranh chấp sau này giữa người tặng cho, người nhận tặng cho và các người thừa kế khác.

Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được công chứng bắt buộc theo Khoản 3 Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015. Đây là quy định bảo vệ quyền lợi của nhóm đối tượng yếu thế trong xã hội, đảm bảo di chúc thực sự phản ánh ý chí của người lập di chúc. Việc công chứng di chúc cho người bị hạn chế thể chất hoặc không biết chữ cần có sự tham gia của người làm chứng phù hợp, người dịch thuật nếu cần để đảm bảo hiểu đúng ý chí của người lập di chúc. Công chứng viên cũng phải giải thích rõ nội dung di chúc cho người lập di chúc hiểu trước khi thực hiện thủ tục công chứng.

Văn bản thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng trước khi kết hôn phải được công chứng bắt buộc theo Điều 47 Luật Hôn nhân và gia đình 2014. Chế độ tài sản vợ chồng là vấn đề quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của cả hai người trong thời gian hôn nhân và khi ly hôn. Việc công chứng văn bản thỏa thuận chế độ tài sản trước kết hôn giúp đảm bảo thỏa thuận được lập tự nguyện, không có sự ép buộc, lừa dối đồng thời nội dung thỏa thuận không trái pháp luật, đạo đức xã hội. Nhiều cặp đôi hiện nay quan tâm đến việc lập thỏa thuận tài sản trước kết hôn để bảo vệ tài sản cá nhân, đặc biệt khi có sự chênh lệch lớn về tài sản giữa hai bên.

Văn bản thỏa thuận về việc mang thai hộ phải được công chứng bắt buộc theo Khoản 2 Điều 96 Luật Hôn nhân và gia đình 2014. Mang thai hộ là vấn đề pháp lý nhạy cảm liên quan đến đạo đức, y tế và pháp lý, cần được kiểm soát chặt chẽ. Việc công chứng văn bản thỏa thuận mang thai hộ giúp đảm bảo các điều kiện pháp lý về mang thai hộ được đáp ứng, đồng thời quyền lợi của người mẹ mang thai hộ, người nhờ mang thai hộ và đứa trẻ sinh ra được bảo vệ. Pháp luật Việt Nam chỉ cho phép mang thai hộ vì mục đích nhân đạo trong trường hợp vợ chồng không thể có con bằng phương pháp sinh sản tự nhiên, do đó văn bản thỏa thuận phải được kiểm tra kỹ về điều kiện áp dụng.

Văn bản sửa đổi, bổ sung nội dung của thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng phải được công chứng bắt buộc theo Điều 49 Luật Hôn nhân và gia đình 2014. Trong quá trình hôn nhân, vợ chồng có thể thay đổi thỏa thuận về chế độ tài sản đã lập trước kết hôn để phù hợp với tình hình thực tế. Việc sửa đổi, bổ sung cần được công chứng để đảm bảo tính pháp lý tương tự như văn bản thỏa thuận ban đầu. Công chứng viên sẽ kiểm tra các nội dung sửa đổi, bổ sung không trái quy định pháp luật, không ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi của con cái, bên thứ ba để đảm bảo thỏa thuận sửa đổi có hiệu lực pháp lý đầy đủ.

Câu hỏi thường gặp

Những giao dịch nào không cần công chứng khi quy định mới có hiệu lực?

Văn bản ủy quyền người mua nhà thuộc tài sản công, hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản, thỏa thuận góp vốn đất vào doanh nghiệp, ủy quyền giải quyết thi hành án khi xuất cảnh, ủy quyền khiếu nại và hợp đồng chuyển nhượng Văn phòng Thừa phát lại sẽ không còn bắt buộc công chứng.

Tôi có nên công chứng giao dịch dù không bắt buộc?

Nên công chứng để bảo đảm tính pháp lý chặt chẽ hơn, đặc biệt với giao dịch có giá trị lớn hoặc giữa người không có mối quan hệ tin cậy cao. Chi phí công chứng thường thấp hơn nhiều so với rủi ro tranh chấp sau này.

Giao dịch mua bán nhà ở giữa cá nhân có cần công chứng không?

Có, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở giữa cá nhân vẫn phải công chứng bắt buộc theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023, không thuộc đối tượng được đề xuất bỏ công chứng.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có được miễn công chứng không?

Không, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân vẫn phải công chứng bắt buộc theo Luật Đất đai 2024, chỉ một số trường hợp đặc biệt như hợp đồng thuê đất, chuyển đổi đất nông nghiệp không cần công chứng.

Khi nào luật mới về công chứng có hiệu lực?

Dự án sửa đổi Luật Công chứng dự kiến được thông qua trong kỳ họp Quốc hội từ 20-23/4, sau khi được Quốc hội thông qua sẽ có thời gian hiệu lực cụ thể được quy định trong luật.